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关于购置商品房用于拆迁安置房的调研报告
上传时间: 2017/5/8    文章来源: 本站    浏览次数: 4437   

关于购置商品房用于拆迁安置房的调研报告

红花岗区政协调研组

 

近年来,随着全区城市化和工业化进程加快,拆迁安置缺口较大,但安置房建设进展非常缓慢,过渡费支出成为政府财政每年额外的沉重负担。与此同时,目前全区商品房严重过剩,大量积压,市场疲软,影响了全区经济社会发展。根据近期住建部出台的“指导督促商品住房较多的城市,出台支持措施,将商品房转化为安置房,促进棚改与利用存量房的有效衔接”的指导性意见。区政协副主席王平同志带领,由经科委组织,区发改局、财政局、审计局、住建局、地税局、国土分局、规划分局、城投公司等部门和相关街道政协联络委及部分非公经济委员代表组成调研工作组,认真开展政府购买商品房作为拆迁安置房进行了专题调研,通过实地走访房地产企业、红花经济开发区、忠庄镇、南关镇、长征镇等以及城区还房聚集的万里办等区域,并召开了3次政府相关部门负责人参加的协商座谈会。调研组成员在摸清底数的情况下撰写了调研报告,经过调研组全体成员反复讨论,历时近3个月,现将调研情况报告如下。

一、拆迁安置的基本情况及问题

1、拆迁安置房缺口大,过渡费支出巨大。据不完全统计,截止2014年8月,全区政府性工程及其它建设项目85个,拆迁户数5534户,拆迁总面积109.91万 m2,其中:拆迁住房面积95.00万m2,拆迁营业房面积14.91万 m2。应还房总面积110.17万 m2,其中:应还住房面积100.05万 m2,应还营业房面积10.12万 m2。但截止2014年8月,全区已还房面积仅为4.09万 m2,其中住房面积3.74万 m2,营业房面积0.35万m2,分别占应还房面积的3.7%和3.4%,欠住房96.3万m2,营业房9.8万m2。截止2014年8月全区,已累积支付过渡费27033.82万元(不包括东联线改造和湘江工业园区内的过渡费,目前分别由东联线指挥部、经开区支付)。仅2014年6月—2015年5月区财政支付的过渡费就达13314.31万元,随着还房期限延长过渡费将会逐年增高,最高时会在原基础上增加5倍。其中住宅分主城区和其它地方,月基本过渡费标准6-10元/ m2▪月,平均按8元/ m2▪月计算,最高时达到住宅48元/m2▪月,门市营业房分主城区和其它地方,月基本过渡费标准25-100元/ m2▪月,平均按30元/ m2▪月计算,最高时达到180元/ m2▪月,照此计算,未安置部份的住宅和营业房两年后达到最高标准,每年需支付过渡费7.66亿元(未统计2014年8月以后的拆迁房)。

2、安置房建设进展迟缓的原因。

一是缺乏资金。由于政府财力缺乏,融资难度大,造成很多项目无法启动,截止2014年8月,全区安置还房工程项目共计21个,已建成的安置房项目1个,在建5个,未建15个。比如凉水区棚户区改造项目从2007年筹划,至今启动的一期工程7余万m2因资金缺乏而停摆,二期50余万m2的建设因招商难度大而难以启动。

二是相关手续办理繁琐漫长。按照相关法规政策规定,建设单位必须办理完善土地、规划、建设等相关手续后才能开工建设,整个办理流程环节繁琐漫长,“审”而不“批”现象普遍,导致地方政府采取“边建边办”的特殊方式。后来办理难度大了,也就没人去办了,致使建设手续不全,无法进行综合验收,已建成的4万多m2安置房绝大多数无法办理产权手续,造成已拆迁安置户经常上访闹事,甚至有的拆迁户以手续不全拒绝接房,专等领取政府的高额过渡安置费。

三是拆迁安置缺乏统筹安排。目前,全区政府性项目拆迁安置工作无专门的负责机构,过渡费发放、还房建设等方面存在“多头负责”现象,导致全区还房安置工作散乱,数据不清、情况不明、标准不一。

二、商品房严重过剩,影响经济发展

    2010年至今,全区共出让建设用地967.84公顷(2011年就出让了429.27公顷土地),其中商住开发用地约占60%,580公顷,按平均容积率2.8计算,目前出让的土地可规划建设1620万m2商品房,按照近三年来红花岗区平均每年销售50万m2商品房来计算,排除其它因素干扰,全部开发完成需要32年才能销售完。调研组调查了全区目前在建的33个房开项目,涵盖了目前全区建设一线的忠庄镇、南关镇、长征镇等以及城区还房聚集的万里办等区域,这些项目在建总面积593.8万 m2,已建成205.2万 m2,但出售的面积仅为47万 m2。市场疲软严重影响城镇化进程和第三产业发展,严重影响税收收入。若近三年再建100多万m2的安置房,红花岗房地产业将雪上加霜。

三、购置商品房解决拆迁安置势在必行

据不完全统计,红花岗区欠建的安置房约106.1万m2,其中住宅96.3万m2,营业房9.8万m2,两年后将达到过渡费最高支付标准,每年需支付约7.66亿元,是造成社会不稳定和财政负担过重的重要因素之一,为快速解决安置房问题,建议政府分片区、分期向开发商购买商品房解决安置房问题。

1、快速解决安置房问题,化解矛盾,维护稳定,提升政府公信力。政府既能兑现安置承诺,又能减少巨额过渡费支出。

2、节约建设用地,获取土地收益。建设106万m2的安置房,按容积率2.8计算,可节约用地约700亩,根据现行市价,可增加土地出让金收入约7亿元。

3、促进本区房地产业健康发展,增加税收。向开发商购买96.3万m2住宅和商品房,按目前市场住宅均价3600元/ m2计算,共34.7亿元;购买营业房9.8万m2,按目前市场均价14000元/ m2计算,共13.7亿元,以上购买的商品房和营业房可增加税收72485万元,同时消化存量商品房106万m2。(详见附表)

4、化解政府短期债务风险,解决政府融资难问题。

一是向开发商购买商品房,可与开发商协商采取分期支付的方式。如签合同支付20%,交房支付40%,剩余的40%可在交房后一年内分两次支付。确实不能支付的情况下,可用开发商作为融资平台,政府支付利息。

二是采取政府与开发商、银行合作,进行按揭购房的方式。即由安置户按揭贷款购房,政府支付首期房款和提供按揭月供还款,通过按揭贷款购房解决政府融资难的问题。如政府购置96.3万m2住宅,需34.7亿元,应向开发商支付首期房款30%,约10.41亿元(首期房款可与开发商协商分期支付),剩余的24.29亿元向银行申请按揭贷款,按20年期计算,每年约需支付2.03亿元按揭款,每月约1691.6万元。购入9.8万m2营业房,需13.7亿元,应向开发商支付首期房款50%,约6.85亿元(首期房款可与开发商协商分期支付),剩余的6.85亿元向银行申请按揭贷款,按10年期计算,每年需支付8982万元按揭款,每月约748.5万元。住宅和营业房每年按揭还款仅相当于最高时过渡费的40%。

5、节省政府安置房建设资金。若政府修建106万m2住宅和营业房,按规划要求96.3万m2住宅需配套8000个车位;9.8万m2营业房,需配套980个车位,按每个车位平均36 m2计算,还需配套建设32.3万m2车库,共需建设138.3万m2的规模,建设成本约需36亿元。如政府融资36亿元,按年利率8.2%计算,每年须支付利息约2.95亿元。(详见附表)

四、相关意见建议

通过上述分析,政府在目前房地产市场萧条的情况下,购买商品房解决安置房、保障房问题,是一个多方受益,且在一定程度上缓解红我区房地产市场现状的一个重要举措,建议区委、区政府将此项工作列入促进红花岗区经济健康发展的一项大事来抓落实,尽快拟定方案、组织实施。

1、成立专门机构。区政府可成立专门的工作小组,由区政府主要领导任组长,分管领导具体负责,住建、国土、规划、财政、税务、审计等部门参与,制定具体操作办法,明确职责,加大该项工作力度。

2、制定相关机制。在购置商品房用于拆迁安置房的方式方法上,借鉴外地一些成熟的做法,吸取官井路改造还房中的经验,探索完善红花岗区购置商品房用于拆迁安置房的具体措施和操作步骤。

3、做好对拆迁户的引导和宣传工作。鉴于已拆迁的安置户均已签拆迁安置协议,购置商品房安置存在安置地点、还房面积、户型结构等发生变化,应充分做好拆迁户的引导工作。通过发放宣传册、上门宣讲等方式加大对拆迁还房户的宣传力度,建立良好的价值观导向,克服群众对安置房的排斥心理,引导拆迁还房户通过面积补偿等方式接纳购置商品房,并为入住购置商品房后交纳物业费等一系列问题做铺垫。

4、暂缓建设安置房。对正在办理手续未开工建设的安置房、保障房建设项目停止建设;对已开工平场,但主体工程未施工,建设手续未完善的项目停止建设;正在建设的项目能够缩减规模的减少建设规模,将节省下来的项目用地作为土地资源储备对外出让。

附:购置商品房安置与自建安置房效果对比表

 

购置商品房安置与自建安置房效果对比表

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